Обзор судебной практики

разрешения споров о признании права собственности

на самовольную постройку

 

г.Барнаул                                                                                        июль  2010 года

 

 

В соответствии с Планом работы Арбитражного суда Алтайского края на 1 полугодие 2010 года проанализирована практика рассмотрения арбитражным судом Алтайского края дел по спорам о признании права собственности на самовольную постройку в  2009 году – 1 полугодии 2010 года.

Вопросам обобщения практики разрешения споров, связанных с признанием права собственности на самовольную постройку уже уделялось внимание при проведении Обзора судебной практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав за 2008 год и первое полугодие 2009 г., который проводился судьей Куликом М.А., однако данные вопросы не теряют своей актуальности в связи с изменением судебной практики и нуждаются в дальнейшем изучении.

Анализ имеющихся статистических данных за 2009 год – 1 полугодие 2010 года и материалов гражданских дел свидетельствует о том, что арбитражным судом Алтайского края за данный период было рассмотрено 614 дел по искам о признании права собственности (требования удовлетворены по 440 делам), из них   дел о признании права собственности на самовольные постройки  рассмотрено 258 дел (требования удовлетворены по 198 делам).   При этом году процент удовлетворенных исков к числу рассмотренных дел данной категории в 2009  составил 85, 18 %, в 2010 году – 53, 62%.

За период 2008 год – 1 полугодие 2009 года арбитражным судом было рассмотрено 272 дела о признании права собственности на самовольные постройки.

Таким образом, можно говорить о незначительном снижении количества рассмотренных дел изучаемой категории и значительном снижении процента их удовлетворяемости.

Критерии отнесения постройки к самовольной закреплены в статье 222 ГК РФ.

В соответствии с п.1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Из анализа указанного пункта следует, что для признания постройки самовольной достаточно одного из трех условий, указанных в п.1 ст.222 ГК РФ, в частности:

1)      возведение объекта недвижимого имущества на земельном участке, выделенном для других целей, а равно на земельном участке, находящемся в собственности иного лица;

2)      отсутствие необходимых разрешений на строительство;

3)      существенное нарушение градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно п.3 ст.222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему её лицу расходы на постройку в размере, определенном судом. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанном лицом,  если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, для признания права собственности на самовольную постройку необходимо наличие всех трех условий, предусмотренных п.3 ст.222 ГК РФ.

Судя по арбитражной практике, возведение самовольных построек является весьма актуальной проблемой  Алтайского края. Очевидно, что значительное число фактов самовольного строительства связано с неэффективным администрированием выделения земель под строительство и выдачи соответствующих разрешений. Совершенствование регулирования в этой области, а также административной практики могло бы послужить фактором улучшения ситуации. В то же время, ужесточение действующего законодательства и подхода судебной практики к признанию права собственности на самовольные постройки также способствует нормализации данной ситуации.

Федеральным законом от 30.06.2006 № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» внесены  изменения в диспозицию п.3 ст. 222 ГК РФ. В результате чего с 01.09.2006  возможность признания права собственности на самовольную постройку предоставлена исключительно лицам, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которых находится земельный участок, где расположена постройка. Таким образом, возникновение права собственности на самовольную постройку обусловлено наличием вещного права, определенного законом, на земельный участок.

  После принятия федерального закона от 30.06.2006 № 93-ФЗ (далее Закон № 93-ФЗ)  увеличилось число отказов в удовлетворении требований истцов о признании права собственности на самовольную постройку, поскольку изменение закона ограничило возможность признания права собственности за лицами, имеющими самовольные постройки на земельных участках, используемых не на вещных правах, в частности, на правах аренды.

Судебная практика арбитражного суда Алтайского края по делам о признании права собственности на самовольные постройки, возведенные на земельных участках, находящихся в аренде,  складывалась не однозначно.

Например, по делам №№ АОЗ-11577/08, АОЗ-11820/08, АОЗ-1065/09 приняты решения об отказе в удовлетворении исковых требований о признании права собственности на самовольные постройки лиц, которые возвели строения на земельном участке, предоставленном им в аренду. При этом суд пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для признания права собственности ввиду отсутствия у лица, требующего признания права собственности на самовольную постройку, вещного права на земельный участок.

При вынесении решений по делам АОЗ-13739/2008, АОЗ-13756/2009, АОЗ-15636/2009 и ряду других суд исходил из того, что «отсутствие в ст. 222 Гражданского кодекса РФ такого вида землепользования, как аренда, не исключает признание права на самовольную постройку за арендатором земельного участка, поскольку нормы Земельного кодекса РФ (ст.ст. 22, 30) позволяют предоставлять землю под строительство объектов недвижимости. Запрета на признание права собственности за лицами, владеющими земельным участком, где осуществлена самовольная постройка, на праве аренды, закон не содержит».

Учитывая, что фактически нововведения в результате принятия Закона № 93-ФЗ затронули не основания для признания права собственности на самовольные постройки, возведенные при отсутствии необходимых разрешений на строительство или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, а последствия возведения самовольной постройки на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, в дальнейшем судебная практика пришла к выводу, что арендатор земельного участка вправе требовать признания за ним права собственности на самовольную постройку, если земельный участок выделен ему в установленном законом порядке.  

Право на самовольную постройку не может быть признано за лицом, не обладающим каким-либо вещным правом (правом собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного бессрочного пользования) на земельный участок, где осуществлена постройка, а также не имеющим оформленных прав целевого использования данного участка.

По делу № АОЗ-639/2007 решением суда от 17.04.07 был удовлетворен иск о признании права собственности за общественной организацией на самовольное строение – двухэтажное здание эллинга.

Постановлением кассационной инстанции от 25.03.09 решение суда отменено и дело передано на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении суд установил, что требования истца мотивированы  тем, что он в 1990 году осуществил строительство здания на земельном участке, представленном ему на праве аренды на период строительства.

Ответчик – Администрация г.Барнаула против иска возражала на том основании, что объект недвижимости истцом был размещен на другом земельном участке. 

В ходе рассмотрения дела установлено, что подписанный сторонами договор аренды земельного участка на срок более года не был зарегистрирован в установленном законом порядке, в связи с чем суд пришел к выводу о том, что земельный участок, на котором размещен объект недвижимости, не был отведен истцу в установленном законом порядке.

В связи с этим, а также, поскольку истцом не были представлены в суд доказательства возведения постройки за счет собственных средств, отсутствия нарушений законных прав и интересов других лиц, суд отказал истцу в удовлетворении иска.

Постановлением апелляционной инстанции от 06.11.09 данное решение суда оставлено в силе.

Анализ имеющейся судебной практики (дела №№ АОЗ0-11668/08, АОЗ-11989/09 и другие) свидетельствует о едином подходе судей к вопросу о том, что осуществление самовольного строительства за пределами отведенного в установленном законом порядке земельного участка является основанием для отказа в иске о признании права собственности на данный объект строительства.

По делу АОЗ-13770/2009 суд отказал в удовлетворении иска о признании права хозяйственного ведения муниципального унитарного предприятия на самовольную постройку – незавершенный строительством гараж для грузовых автомобилей на том основании, что земельный участок, на котором возведена самовольная постройка,  находится в собственности городского округа – город Барнаул и муниципальному унитарному предприятию, признанному банкротом, не передавался. Самовольная постройка расположена рядом с объектами, истцу не принадлежащими, на участке, право пользования которым городским округом никому не передавалось.

В этом же решении суд делает вывод о том, что на незавершенный строительством объект не может быть признано право собственности в порядке ст. 222 ГК РФ.

Официальные разъяснения судам по вопросу рассмотрения исков о признания права собственности на самовольную постройку давались Пленумом Верховного суда РФ и Пленумом Высшего Арбитражного Суда РФ. Последние, наиболее важные разъяснения даны указанными инстанциями в совместном постановлении от 29.04.2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее Постановление № 10/22 от 29.04.10).

По данному поводу в Постановлении №10/22 в п. 30 четко определено, что в соответствии со ст.130 ГК РФ объекты  незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу. Исходя из п.1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой признается не только жилой дом, другое строение, сооружение, но и иное недвижимое имущество. Следовательно,  объект незавершенного строительства как недвижимое имущество также  может признаваться самовольной постройкой.

Анализ статьи 222 ГК РФ в целом позволяет прийти к выводу, что она направлена на защиту частных прав и законных интересов правообладателя земельного участка,   публичных прав и интересов правообладателя земельного участка, а также публичных прав и интересов третьих лиц. Последние могут подвергаться реальной опасности вследствие возведения самовольной постройки при существенном нарушении градостроительных и строительных норм и правил.

Имеющаяся практика свидетельствует о том, что при решении вопроса о признании права собственности на самовольные строения судом тщательно исследуются обстоятельства наличия, либо отсутствия угрозы жизни и здоровью граждан, вопросы соблюдение прав и интересов третьих лиц.

Для изучения данных вопросов к участию в делах рассматриваемой категории привлекаются в качестве третьих лиц органы архитектуры, комитеты по земельным ресурсам и землеустройству, Государственная инспекция по строительному надзору, контролю и надзору в области долевого строительства Алтайского края (далее строительная Инспекция) (дела №№, АОЗ-4560/2009, АОЗ-958/2010, АОЗ-510/2010 и многие другие).

В ряде случаев в ходе рассмотрения дел устранялись имевшиеся на момент обращения с иском в суд нарушения строительных, противопожарных и иных норм, свидетельствующие об угрозе жизни и здоровью людей.

Решением суда по делу № АОЗ-2463/2009 индивидуальному предпринимателю Косихину отказано в удовлетворении требований о признании права собственности на нежилое здание с цокольным этажом и гараж с автомойкой и котельной, расположенное в г.Барнауле. В ходе рассмотрения дела комитет по архитектуре и развитию г.Барнаула, администрация Индустриального района г.Барнаула вопрос о признании права на самовольную постройку оставили на усмотрение суда. Строительная Инспекция против удовлетворения требований иска возражала на том основании, что объект самовольного строительства – нежилое здание с цокольным этажом является объектом массового пребывания людей, а при освидетельствовании здания был выявлен ряд недостатков, которые необходимо было устранить для завершения строительства и подтверждения отсутствия угрозы жизни и здоровью людей. В частности, были выявлены нарушения требований п.6.3 СНиП 11-22-81, выразившиеся в несоблюдении требований, предъявляемых к укладке лестничной клетки. За данное нарушение, которое могло   привести к расслоению стен под действием нагрузки и обрушению здания, истец привлекался к административной ответственности. Поскольку доказательств устранения отмеченных нарушений истец в арбитражный суд не представил, требования истца признаны судом необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

В апелляционном порядке законность и обоснованность решения не проверялись.

Постановлением   Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа решение суда первой инстанции оставлено без изменения, отмечено, что истец не представил достаточных доказательств, свидетельствующих о том, что самовольная постройка не создает угрозы жизни и здоровью граждан.

По делу АОЗ-2974/2009 право собственности ООО производственно-коммерческая фирма «Мария-Ра» на самовольную постройку – двухэтажное здание магазина в г.Барнауле признано только после устранения истцом нарушений требований технических регламентов, строительных норм и правил, проектной документации, обнаруженных строительной Инспекцией.

По делу № АОЗ-4107/2009 признано право собственности общества с ограниченной ответственностью «Основа» на административное здание комплекса по розливу питьевой воды в г.Барнауле только после проведения судебной строительно-технической экспертизы, подтвердившей отсутствие угрозы жизни и здоровью людей при сохранении самовольной постройки. 

Таким образом, заявляя требования о признании права собственности на самовольное строение, истец должен доказать возможность её сохранения.

Анализ материалов дел № АОЗ-7602/2009, АОЗ-13982/2008 и других, свидетельствует о том, что истцы: предприниматель Скулкин, ООО «Тепло» не представили в суд достаточных доказательств возможности признания права собственности на самовольные строения, выразившиеся в отсутствии заключений контролирующих органов об отсутствии градостроительных ограничений и угрозы жизни и здоровью граждан при возведении самовольных построек.

По делу АОЗ- 1504/10 заключение Государственной инспекции по строительному надзору, контролю и надзору в области долевого строительства Алтайского края противоречило заключению органов пожарного надзора о соблюдении противопожарных требований при строительстве административного здания в г.Барнауле. Инспекцией были выявлены нарушения, выразившиеся в отсутствии оборудованных противопожарными дверями выходов из здания, нарушении нормативов выступов радиаторов на лестничных маршах, предусмотренных для эвакуации людей на случай пожара. Право собственности истца на самовольную постройку было признано только после получения истцом положительного заключения Инспекции об устранении имевшихся нарушений.

         Как уже отмечалось ранее, иск о признании права собственности на самовольную постройку не должен стать упрощенным способом приобретения права собственности на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости, состоящий в обходе установленных градостроительным законодательством процедур, в том числе получения строительных разрешений.   

         Признание права собственности на самовольную постройку является исключительным способом защиты гражданских прав, который может быть применен только при отсутствии возможности получить необходимые для строительства разрешения или в случае лишения истца по независящей от него причине возможности получить правоустанавливающие документы на соответствующий объект недвижимости.

         Исключительность данного способа состоит в том, что по общему правилу, установленному п.2 ст.222 ГК РФ, право собственности на самовольную постройку не возникает.

По делу АОЗ-2664/2009,  арбитражный суд в ходе рассмотрения требований истца о признании права собственности на переданный в порядке отступного объект недвижимости, установил, что истцу была передана самовольная постройка, в связи с чем суд отказал истцу в признании права собственности на данный объект недвижимости.

Постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 20.10.2009 г. решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Если лицо, осуществившее самовольную постройку, не предпринимало мер к получению документов, предусмотренных ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, за ним не может быть признано право собственности на самовольную постройку.

 По делу № АОЗ-13277/2009 суд отказал обществу с ограниченной ответственностью в удовлетворении требований о признании права собственности на самовольно возведенные объекты, находившиеся на земельном участке, первоначально переданном истцу на праве аренды, но в ходе рассмотрения дела приобретенном истцом в собственность.

 Истец представил доказательства соответствия объектов санитарным, архитектурным и строительным нормам и правилам.

 Отказывая в иске, суд исходил из того, что в соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, а также положениями ст. 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные ст. 51 градостроительного кодекса РФ документы.

В решении суд указал, что из материалов дела следует и не только не оспаривается истцом, но прямо указывается в исковом заявлении, что за получением разрешения на строительство истец ранее не обращался. Представленное истцом в суд письмо на имя главы администрации района с просьбой выдать разрешение на строительство указанных в иске объектов, а также выдать акты их ввода в эксплуатацию, на котором имеется рукописная виза о необходимости обращения с иском в суд, оценено судом критически. С учетом имеющихся доказательств суд сделал вывод о том, что истцом не представлено доказательств того, что им предпринимались меры к получению разрешения на строительство до начала постройки, во время проведения работ или после окончания строительства.   

Аналогичные решения приняты по делам №№ АОЗ-12586/08, АОЗ-13277/09, АОЗ-16524/09, АОЗ-16652/09 и ряду других.

В совместном постановлении Пленума ВАС РФ и ВС РФ №10/22 от 29.04.2010г., в пункте 26 указано, что иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственными признаками самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство и /или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры.

       На практике остается не разрешенным вопрос о том, каким образом истец будет доказывать принятие таких мер?  В   большинстве споров,   получение отказа в выдаче разрешения на строительство связано с непредоставлением  документов,   указанных в Градостроительном кодексе РФ. В ряде случаев истец обращается с заявлением о выдаче разрешения на строительство после окончания сооружения постройки, а то и после обращения в суд с иском. Вопрос о том, возможно ли признание такого обращения надлежащим образом предпринятыми мерами к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию остается открытым.

         По делам №№ АОЗ-16681/09, АОЗ-3133/10, АОЗ-4227/10 и ряду других судом приняты решения об удовлетворении требований о признании права на самовольные постройки при наличии доказательств обращения истцов за выдачей разрешения на строительство как в ходе этого строительства, так и после его завершения.

         Таким образом, по данному вопросу   единообразие  в судебной практике еще отсутствует.

         Не является устойчивой и практика признания права собственности на самовольные постройки, возведенные членами потребительских и иных некоммерческих кооперативов и объединений.

По делу № АОЗ-1836/2009 потребительский гаражный кооператив обратился с иском к администрации г.Барнаула, комитету по строительству и газификации г.Барнаула о признании права собственности на самовольную постройку - четырехэтажное здание в количестве 101 гаражного бокса в г.Барнауле.

Установив из Устава кооператива,  что члены гаражного кооператива приобретают право собственности на выделенные бокса после оформления соответствующих документов в установленном порядке, суд пришел к выводу, что гаражный кооператив не может выступать субъектом права собственности на имущество, собственниками которого являются его члены, выплатившие паевые взносы, и отказал истцу в удовлетворении исковых требований.

В апелляционной инстанции законность и обоснованность решения не проверялись.

Постановлением Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа решение суда первой инстанции отменено, производство по делу прекращено.

При этом суд кассационной инстанции сослался на п.4 ст. 218 ГК РФ, статьи 27, 28, 33 АПК РФ и указал, что гражданские правоотношения по спорам, связанным с правами граждан-членов кооператива, не подпадают под подведомственные арбитражному суду дела, к которым отнесены экономические споры, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности юридических лиц и индивидуальных предпринимателей.

Рассмотрение таких дел в арбитражном суде без участия граждан противоречит действующему законодательству и нарушает установленные законом права собственности граждан на имущество, приобретенное ими за счет собственных средств.

Исходя из указанных положений закона и судебной практики, арбитражным судом края прекращено производство по делам № АОЗ – 7508/09, АОЗ-1661/10.

По делам №№ АОЗ-14948/09, АОЗ-10239/09, АОЗ-6315/09 исковые требования рассмотрены судом по существу и удовлетворены, по делу АОЗ-16933/2009 в удовлетворении исковых требований отказано.

Из письма заместителя председателя Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа Топильского Н.Г. от 30.06.10 № СП-17/526-2010 следует, что в соответствии с п.4 ст. 218 ГК РФ гражданско-строительный кооператив не может выступать субъектом права собственности на имущество, собственниками которого являются его члены, выплатившие паевые взносы, и соответственно не может рассчитывать на защиту права, которое ему не принадлежит.

При разрешении споров на указанное имущество следует исходить из того, что  отсутствие в споре граждан – членов кооператива. Как участников арбитражного процесса предполагает с учетом обстоятельств по делу рассмотрение такого спора в соответствии с требованием ст. 27 АПК РФ по существу.

В случае возникновения необходимости привлечения судом в порядке статей 46, 47 АПК РФ граждан – членов кооператива для участия в деле в качестве соответчиков следует обсудить вопрос о подведомственности такого дела арбитражному суду.

 

В соответствии с пунктом 5 Порядка подготовки обзоров судебной практики в Арбитражном суде Алтайского края, утвержденного распоряжением председателя арбитражного суда от 01.11.2008 г. №28, предлагаю:

- обсудить  настоящий обзор на совещании судей  первого  судебного состава и состава по банкротству,  

-  разместить его на информационном портале Арбитражного суда Алтайского края.  

 

 

 

Судья

Арбитражного суда

Алтайского края                                                                                 Т.Г.Кириллова


Источник: http://altai-krai.arbitr.ru/pract/obobschenie_arbitrazhnoj_praktiki/13569.html


Поделись с друзьями



Рекомендуем посмотреть ещё:



Похожие новости


С днем рождения катя екатеринбург
Котенок грустный стих
Конкурсы и госконтракт
Сценарий день флага россии для дошкольников на улице
Обожаю свадьбы невеста притворяется
Красивое поздравление для папы от взрослой дочери
Открытки с днем советской армии открытки
Поздравление врагу с днем


Ответчик признание права собственности на самовольную постройку
Ответчик признание права собственности на самовольную постройку


Самовольная постройка: ВС РФ против формального подхода
Иск о признании права собственности на самовольную постройку



ШОКИРУЮЩИЕ НОВОСТИ